Zekerheden voor investeerders bij Recht van Hypotheek

0
244

Sinds eind 2016 kan Geldvoorelkaar.nl een recht van hypotheek vestigen bij een lening. Volgens Risk Manager John van der Veld  van Geldvoorelkaar.nl wordt nu zichtbaar hoe aantrekkelijk dat is. “Eigenlijk bestaat 90 of 95% van de particuliere aanvragen uit aanvragen voor vastgoedbeleggingen. Het is een aantrekkelijke markt, die bovendien groeiend is. En interessant voor investeerders!”

Wat is het profiel van een vastgoedbelegger?
“Je denkt misschien het eerst aan huiseigenaren van voorbij de 60, die voor hun studerende kinderen een pand in een studentenstad hebben gekocht. Daarnaast zien we een ander profiel: redelijk jonge mensen. Ondernemende dertigers die durven te lenen en daar een verplichting voor aangaan voor langere tijd.”

Welke hypothecaire zekerheden zie je langskomen?
“We kennen een eerste, en een tweede hypotheek. De essentie van een hypotheekrecht is dat we het onderpand openbaar of – onder bepaalde voorwaarden – onderhands kunnen verkopen als een geldnemer niet aan zijn verplichting kan voldoen. Met de opbrengst wordt dan de openstaande schuld vereffend. Levert de verkoop onvoldoende op, dan blijft de resterende schuld openstaan.”

Wat hebben investeerders aan dat recht van hypotheek?
“Het verhypothekeerde pand van de geldnemer dient als zekerheid voor de investeerders. Als houder van het eerste hypotheekrecht namens de investeerders kan de Stichting Zekerheden Geldvoorelkaar.nl, indien een geldnemer niet meer aan zijn verplichtingen voldoet, het betreffende pand verkopen om daarmee de openstaande schuld in te lossen. Als houder van de eerste hypotheek sta je als de eerste in de rij als een pand bij executie wordt verkocht. Andere schuldeisers kunnen (op een paar uitzonderingen na) géén aanspraak maken op de opbrengst van de uitgewonnen rechten. In geval van een faillissement kunnen hypotheekhouders hun hypotheekrecht uitoefenen ‘alsof er geen faillissement was’. De hypotheekhouder is ‘separatist’.

Bij ons komen regelmatig projecten langs met een recht van eerste hypotheek. Dat is een hoge mate van zekerheid. Sommige investeerders hebben de strategie om alleen te investeren in projecten met een eerste hypotheek en in bepaalde gevallen ook nog met een maximaal Loan-To-Value (LTV) percentage. LTV staat voor het percentage van de leensom ten opzichte van de waarde van het pand. Hoe lager het LTV%, hoe hoger de zekerheid. Zij kijken minder naar de ondernemer of zijn plannen. Voor investeerders die zoeken naar zekerheid, is beleggingsvastgoed aantrekkelijk.”

Wat betekenen de negatieve (neg) en de positieve-negatieve hypotheekverklaringen (pos/neg)?
“Een neg houdt in dat een geldnemer een pand heeft, waar een hypotheek op rust. Vaak wordt zo’n hypotheek in de loop van de tijd afgelost. Als wij over een negatieve hypotheekverklaring beschikken, mag er niet zonder onze toestemming worden bijgeleend binnen deze bestaande hypothecaire inschrijving. Tevens mag er zonder onze toestemming geen 2e hypotheek worden gevestigd. Een pos/neg houdt in dat een geldnemer ons daarnaast op ons eerste verzoek moet toestaan om een hypotheek te vestigen op een pand. Als wij zien dat iemand in de betalingsproblemen komt, kunnen wij daarom verzoeken.”

Hoe beoordeel je een aanvraag voor een hypothecaire lening voor een vastgoedproject?
“Bij een reguliere aanvraag gaat het altijd eerst om de businesscase. Hoe is die onderbouwd? Is het haalbaar? Kan de ondernemer aan zijn betaalverplichtingen voldoen, en zo niet: welke zekerheden zijn er? Bij een vastgoed-aanvraag komt de vastgoedportefeuille er ook bij: welke leningen zijn ervoor afgesloten, welke huurcontracten zijn er, wat zijn de (netto) huurstromen uit deze portefeuille? Wij willen dan graag de totale portefeuille zien op adresbasis met taxatiewaarde en huurinkomsten. Voor het pand waar de aanvraag over gaat verlangen we een actueel taxatierapport.”

Op Geldvoorelkaar.nl staan op dit moment diverse vastgoedprojecten open. Kijk hier welke dat zijn.

GEEN REACTIES